Bir Gayrimenkulün Devri Hangi Yollarla Yapılır?

Bir Gayrimenkulün Devri Hangi Yollarla Yapılır?

• 16.06.2019

Bir gayri menkulün ülkemizde el değiştirmesi veya hak sahibinin değişmesi koşullarını ve bunun hangi yollarla olacağını bir gayri menkul danışmanının kesinlikle bilmesi gerekir.

Bir gayri menkulün devri 5 farklı şekilde olur.

1. İcra Yolu ile
2. Mahkeme Kararı Yolu ile
3. Miras Yolu ile
4. Ön Satış Sözleşmesi Yolu ile
5. Tapu Sicil Dairesinde Satış Yolu ile

Şimdi bunları tek tek açalım:

İCRA YOLU:

Gerçek veya tüzel bir alacaklı kişi tarafından, mülk sahibi borçlu aleyhine açılan icra takipleri sonucunda, borçluya ait taşınmaz mülke haciz koyulur. Alacaklı bu haczin paraya çevrilmesi talep etmesi halinde  ilgili icra dairesi kanalı ile taşınmaz mülkün açık artırma ile satışı yapılır. Taşınmaz mülkü satın alan gerçek veya Tüzel Kişi adına tapu sicil dairesinde yapılan işlemleri kapsar.

MAHKEME KARARI:

Mahkemeler tarafından açılan Tapu İptali veya Tescili Davaları sonucunda alınan tescil kararları hükmen bağlayıcı niteliktedir. Unutulmaması gereken tek konu taşınmaz davaları kesinleşmeden yani temyiz sonucu belli olmadan uygulamaya koyulamaz. Asliye Hukuk Mahkemelerinde takip edilir.

MİRAS:

Herhangi bir gayri menkul, miras yolu ile ya yasal mirasçılarına ya da miras bırakanın vasiyet edeceği gerçek veya tüzel kişilere devir olabilir.

Bu süreçte en önemli belge Veraset Belgesidir (İlamı). Veraset Belgesi alabilmek için de merhumun Ölüm Kaydı alınması gerekir. Daha sonra herhangi bir noterden veya Sulh Hukuk Mahkemesinden mirasçılarından birisinin başvurması ile Veraset Belgesi alınır.

Tapuya giden mirasçı önce Veraset İntikal Harcını yatırır. Ardından da miras hissesi oranında tapu sicil dairesinde adına tescil isteğinde bulunur. Tüm mirasçılar aynı şekilde hisseleri oranında bu işlemi yapabilirler. Bazen mirasçılar arasında kendi hissesini bir başka gerçek veya tüzel kişiye temlik (devir) edenler de olabilir. Bu devir bir bedel karşılığında olursa satış adı altında değerlendirilir ve harç doğacaktır. Bedelsiz olursa bağışlama olarak işleme tabi tutulur. Harç oranları farklıdır.

Ölüm halinde mirasçı ve miras payı aşağıdaki oranlarda olur.

Eş  (1/4)          Çocuklar  (3/4)

Eş   (1/2)         Anne-Baba/Kardeşler    (1/2)

Eş   (3/4)        Büyükanne-baba    (1/4)

Eş    (tamamı)

ÖN SATIŞ SÖZLEŞMESİ:

Çok bilinen adı ile Satış Vaadi sözleşmeleri aslında bir ön satış sözleşmesidir. Mutlaka Noter tarafından hazırlanır. Dışarıda hazırlanmış bir satış sözleşmesi noter tarafından kabul edilmeyebilir. Aynı zamanda bu sözleşmenin tapuya şerh edilmesi doğru olacaktır.

Bu ön sözleşmede alıcı ve satıcı taraflar anlaştıkları koşullarda belli bir tarihte tapu devrini yapmak üzere anlaştıklarını beyan ederler. Tüm bilgiler gerçek bilgiler olmak durumundadır. Özellikle devir bedeli üzerinde dikkatlice düşünülmesi gereken konudur.

Günümüzde pek tercih edilmeyen bir yöntemdir ama iş mahkemeye düştüğünde faydası yadsınamaz.

10 yıl içinde tapu devri yapılmayan satış sözleşmeleri hükümsüz hale gelir.

TAPUDA SATIŞ:

Alıcı ve satıcı gerçek veya tüzel kişilerin, ya da bunların yasal temsilcilerinin bizzat Tapu Sicil Dairesine giderek yaptıkları devir işlemidir.

Türk Tapu mevzuatına göre taşınmaz mülklerin satışında esas olan Tapuda satıştır. Güçlü bir şekil şartı ile korunan bu mevzuat dolayısı ile diğer tüm satış yöntemleri geçerli değildir. Bu sayede tüm hileli veya kötü niyetli satışların önüne geçilmiştir.

Sonuç olarak en garantisi Tapuda Satıştır.

Umarım genel de olsa size bir fikir vermiştir.